W dzisiejszym artykule zajmiemy się tym jakie prawa posiada najemca nieruchomości w Niemczech.
Najemcy jak i osoby wynajmujące nieruchomości mają swoje prawa jak i obowiązki wobec Siebie.
Często dostawałem pytania na temat tego jakie prawa ma najemca w różnych zaistniałych sytuacjach.
Dziś w artykule nie będę się specjalnie o wszystkim rozpisywał, ponieważ jest tego tyle że można by było na ten temat książkę napisać. Dlatego wymienię 10 najważniejszych praw które posiada najemca nieruchomości.

 

 

 

1.Jak ominąć koszty za pośrednika nieruchomości przy najmie mieszkania
No więc od 01.06.2015 istnieje coś takiego jak Bestellerprinzip. Oznacza to w skrócie że osoba która wynajęła maklera (pośrednika), ponosi również koszty jego prowizji. Więc jeżeli osoba A chce wynająć mieszkanie, ponieważ stoi ono puste, zleca pośrednikowi nieruchomości aby znalazł on odpowiednich najemców na mieszkanie. Musi ona ponieść całe koszty związane z prowizją pośrednika. Jeżeli bowiem jest inaczej i musieliście ponieść koszty maklera przy najmie mieszkania, macie prawo zażądać zwrotu pieniędzy, max. do 3 lat od podpisania umowy. (§2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnraumvermietung).

 

 

 

2.Opłacenie kaucji za nieruchomość w 3. Ratach
Jeśli chodzi o kaucje za nieruchomość, mało który wynajmujący z niej rezygnuje.
Według §551 BGB, wynajmujący ma prawo do zażądać max. 3. Nettokaltmiete podczas nawiązania umowy. Lecz tak jak mogliście zauważyć w nagłówku, najemca nie ma obowiązku zapłaty całości jednorazowo. Najemca ma prawo rozłożyć 3 Nettokaltmiete na 3 równe raty, lecz pierwszą ratę jest zobowiązany zapłacić od razu po podpisaniu umowy najmu, a wynajmujący według prawa jest zobowiązany wpłacić pieniądze z kaucji na konto oszczędnościowe z możliwym okresem wypowiedzenia na 3 miesiące.

 

 

 

3.Hausrecht (Prawo gospodarza nieruchomości)
W momencie gdy wynajmujący przekazał nieruchomość najemcy, jedyną osobą która ma prawo na decydowanie kto może wejść do domu/mieszkania, a kto nie, staje się najemca.
W tym momencie jedynym prawowitym gospodarzem nieruchomości jest najemca.
Wynajmujący nie ma prawa wstępu do nieruchomości bez pozwolenia oraz wcześniejszej zapowiedzi, a tym bardziej podczas nieobecności najemcy. Jeżeli w umowie istnieje zapis który temu zaprzecza, nie ma on mocy prawnej i jest po prostu nieważny. Wynajmujący ma prawo aby wejść do mieszkania np. z przyczyn awarii, etc. jeżeli wcześniej o tym poinformuje najemcę, ustali termin, a ten się na to zgodzi. 

 

 

 

4.Odwiedziny ze strony rodziny, znajomych, etc.
Tak jak już wspomniałem w poprzednim punkcie, to najemca decyduje kto może przebywać w nieruchomości. Wynajmujący nie może zakazać innym osobom przebywania w mieszkaniu jeżeli najemca im na to zezwala. Znajomi, rodzina, etc. mogą również nocować w mieszkaniu, a wynajmujący nie może tego zabronić. Odwiedziny nie mogą trwać w nieskończoność, lecz do tej pory ma oficjalnego zapisu prawnego, który określałby jak długo osoby trzecie mogą przebywać w mieszkaniu. 
 

 

 

5.Przyjęcie nowych lokatorów ze strony najemcy
Tak jak już w 4. Punkcie mogliście przeczytać, odwiedziny ze strony znajomych, rodziny, etc. nie mogą trwać wiecznie. Dlatego też jeżeli decydujemy się na przyjęcie nowego lokatora pod swój dach, jesteśmy zobowiązani w pierwszej kolejności zapytać o pozwolenie wynajmującego. Jeżeli ten się na to nie zgodzi, niestety musimy się z tym pogodzić. W innym przypadku ryzykujemy wypowiedzeniem umowy najmu z naszej winy. Wyjątkiem jest rodzina pierwszego stopnia (małżonkowie i dzieci). Istnieje jeszcze jeden powód dla którego moglibyśmy przyjąć nowych lokatorów, a mianowicie wtedy gdy np. zostaliśmy zwolnieni z pracy i nie jesteśmy w stanie dalej utrzymywać samodzielnie nieruchomości. Kolejnym wyjątek następuje wtedy, gdy wynajmujący podniesie Nam czynsz i znów nie jesteśmy z tego powodu w stanie samodzielnie utrzymać nieruchomość.

 

 

 

6.Urządzenie oraz udekorowanie nieruchomości
O urządzeniu oraz udekorowaniu nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie najemca.
Wynajmujący nie ma prawa zabronić najemcy np. powieszenia obrazu na ścianie, przemalowania ścian czy np. wywiercenia dziury. Jedynym aspektem o którym musimy pamiętać jest to, że mieszkanie z reguły musimy opuścić w takim stanie w jakim je zastaliśmy, tzn. że jeżeli przemalujemy ścianę na niebiesko, a przy odbiorze wynajmujący powie że mamy ją z powrotem pomalować na biało, ponieważ w innym przypadku nie podpisze odbioru mieszkania. Jesteśmy zmuszeni to zrobić. 

 

 

 

7.Home-Office 
Najemca ma prawo wykonywać pracę zdalną z mieszkania tak długo jeżeli jest to powiedzmy praca biurowa lub praca którą można wykonywać w domu, która nie zagraża np. pożarem oraz taka która nie będzie przeszkadzać sąsiadom.

 

 

 

8.Zwierzęta domowe
W przypadku zwierząt domowych takich jak np. psy i koty, wynajmujący ma prawo zakazania, przetrzymywania zwierząt tego typu w domu lub mieszkaniu. Z reguły jest to omawiane przed podpisaniem umowy najmu. Dlatego jeżeli posiadacie psa lub kota i nie poinformowaliście o tym wynajmującego, a w umowie jest zapis o zakazie zwierząt domowych tego typu w nieruchomości, to grozi Wam również wypowiedzenie umowy z Waszej winy. Istnieją oczywiście wyjątki, a są nimi małe zwierzątka taki jak np. papugi, chomiki, świnki morskie, króliki, etc. Są to zwierzęta które z reguły przetrzymuje się w klatce. Jeżeli nie będą one przeszkadzać sąsiadom oraz nie istnieje ryzyko zniszczenia w jakiś sposób mieszkania lub domu, to jak najbardziej można je trzymać w wynajętej nieruchomości, oczywiście w klatce.

 

 

 

9.Obniżenie czynszu ze względu na usterkę
Jeżeli w nieruchomości którą wynajmujemy powstała awaria, lub uszkodzenie np. instalacji elektrycznej, oczywiście nie z naszej winy. Wynajmujący ma obowiązek aby jak najszybciej usunąć awarię lub uszkodzenia. Przez czas awarii lub uszkodzenia, mamy również prawo obniżenia czynszu. 
Lecz z tym trzeba uważać, ponieważ gdy obniżymy za bardzo czynsz danego miesiąca, możemy wpaść w tarapaty i wtedy to my będziemy zalegać z czynszem. 
Zanim oczywiście postanowimy obniżyć czynsz i zapłacić mniej, należy o wszystkim poinformować osobę która wynajmuje Nam mieszkanie, tak aby mogła ona usunąć zaistniałą usterkę, oraz najlepiej dogadać się z nią co do obniżenia czynszu za aktualny miesiąc, tak aby w przyszłości nie wynikły z tego niepotrzebne problemy oraz każdy wyszedł z zaistniałej sytuacji w miarę zadowolony.

 

 

 

10.Wypowiedzenie umowy najmu oraz prawo gospodarza podczas okresu wypowiedzenia
No więc przejdźmy do ostatniego punktu na mojej liście i jest nim właśnie wypowiedzenie umowy najmu jak i okres wypowiedzenia. Z reguły okres wypowiedzenia trwa 3 miesiące. Jeżeli w umowie jest inny zapis, np. 1 miesiąc. Traw on wtedy tylko 1 miesiąc. Jeżeli w umowie nie ma żadnego zapisuj, automatycznie okres wypowiedzenia trwa zgodnie z prawem 3 miesiące.
Podczas okresu wypowiedzenia, osobą która decyduje kto może przebywać w nieruchomości jest nadal najemca. Zaś wynajmujący ma prawo odwiedzania nieruchomości w celach dalszego wynajmu, tak aby móc pokazać nieruchomość potencjalnym najemcom, którzy wskoczą na Nasze miejsce. 
Nie zmienia to faktu, że wynajmujący przed przyjściem do mieszkania ma obowiązek poinformować najemcę odpowiednio wcześnie o możliwych odwiedzinach. Wynajmujący musi również respektować to że aktualny najemca może nie mieć zawsze czasu wtedy gdy wynajmujący tego by chciał, ze względu np. na czas pracy.
Jeżeli nie zalegamy z czynszem oraz oddaliśmy mieszkanie z powrotem do użytku wynajmującemu, przysługuje Nam prawo zwrotu kaucji którą opłaciliśmy na początku najmu mieszkania. Wynajmujący ma od 3. do 6. miesięcy czasu na to aby oddać Nam kaucje, a to ze względu na to że istnieje możliwość że tzw. Nebenkosten za ostatnie miesiące nie są jeszcze do końca opłacone i przyjdzie wyrównanie które trzeba będzie pokryć, ze względu na to że np. zużyliśmy więcej wody lub prądu.

 

 

 

Było to 10 najważniejszych punktów które powinien znać każdy najemca nieruchomości.
Jest ich oczywiście o wiele więcej, lecz tak jak wspomniałem już na początku, można by było napisać książkę na ten temat. Dlatego jeżeli nie znalazłeś odpowiedzi pośród tych 10. Punktów na Swoje pytanie, napisz do Nas krótką wiadomość poprzez formularz kontaktowy który znajdziesz na dole strony, a My skontaktujemy się z Tobą w przeciągu 24h i razem ze specjalistami z którymi współpracujemy, postaramy się rozwiązać Twój problem.